Оновлення за вересень 2024: Нове відео від Олександра Перця є продовженням серії розслідувань про діяльність Андрія Журжія та його компанії "Інжур", де автор детально розглядає схеми шахрайства та порушення законів, пов'язаних із фінансовими операціями компанії https://www.youtube.com/watch?v=hLIFhiwPBNc

REIT (Real Estate Investment Trust) - це інвестиційний фонд що є власником об’єктів нерухомості, які приносять дохід. REIT надає можливість інвесторам придбати сертифікати фонду та отримувати дивіденди.

Inzhur - перший український REIT у формі ПІФ, який надає можливість інвесторам стати співвласниками великих та прибуткових керованих об’єктів нерухомості, та щомісячно отримувати відсоток від її здачі в довгострокову оренду у вигляді дивідендів. Inzhur виплачує дивіденди в розмірі не менше 90% чистого прибутку Фонду за результатами звітного місяця без врахування доходів/витрат від переоцінки активів.

На момент написання статті в управління компанії три фонди: 1001 (Магазин для Сільпо в Лісниках), 2001 (Ресторани для мережі швидкого харчування) та фонд Inzhur Supermarket. Перший фонд 1001 вже недоступний для інвестування. В цій статті розглянемо фонд Супермаркет.

Станом на 22 травня 2023 року в Інжурі 478 інвесторів, загальна сума виплачених дивідендів складає 29.8 млн грн.


Про фонд Supermarket

Мета фонду - зібрати понад 100 супермаркетів з відомими брендами (наразі відомо про нові Сільпо, в майбутньому - Lidl якщо зайде в Україну, Novus, АТБ). Станом на травень один об’єкт нерухомості повністю функціонує та знаходиться у власності фонду - будівля супермаркету у м. Київ, вул. Березнева 12А (біля ЖК Комфорт Таун), яку орендує Сільпо. Загальна площа 3395 м2.

Другий майбутній об’єкт нерухомості - будівля супермаркету за адресою с. Крюківщина, вул. Івана Богуна 2А, площею 3317.2 м2.

За словами засновника до кінця 2023 року планується три об’єкти нерухомості (+1 у червні та + 1 у жовтні 2023).

Основні параметри фонду:

  • Орендарі: орендарі з багатомільярдними доходами та сильним і загальновідомим брендам: Сільпо, Novus, АТБ, Lidl та інші.
  • Кількість об’єктів, фактична: 1.
  • Кількість об’єктів, запланована: необмежена. До кінця 2023 року обіцяють 3.
  • Прогнозована дивідендна дохідність: 9.5% річних у доларі за курсом НБУ до оподаткування (~8.5% після). На кожний рік встановлений граничний курс НБУ на рівні +10% від попереднього граничного курсу. У 2023 -  37,49, 2024 - 41,24 і т.д.
  • Розмір інвестиції: від 122 тис. грн. (докуповувати від 1 тис. грн.) до 2 млн. грн.
  • Строк діяльності фонду:  до 2043 року (після завершення фонд нерухомості гарантує викуп усіх сертифікатів за ринковою ціною).
  • Виплата дивідендів: щомісяця.
  • Щорічна винагорода Inzhur за управління:  не більше 1,5% вартості чистих активів фонду.

Орендна плата прив'язана до виторгу супермаркетів. Отже при зростанні інфляції відповідно буде зростати орендний платіж та дивіденди для інвесторів. Деталі договорів та за якими формулами реалізована прив’язка виторгу до ставки оренди Інжуром не розкриваються.


На що звернути увагу

  1. Ліквідність. На відмінну від американських REIT фондів ви не може одним кліком продати вашу частку на фондовому ринку. Inzhur пропонує 2 варіанти виходу: ви самостійно знаходите покупця та платите 1% комісії, або Інжур знаходить покупця за вас - у такому разі комісія 3%.
  2. Військовий ризик. Всі об’єкти фонду розташовані в Києві. Інжур уклав договір зі страховою компанією СК «Українська страхова група». Кожен об’єкт у власності фондів застрахований від нещасних випадків, але влучання ракет і бойові дії страхова звичайно не покриває. Поруч з об’єктами немає військових об’єктів, які могли б стати ціллю ворога. Коментар від представників Інжур: якщо будівля буде частково пошкоджена через військові дії, зовнішнє відновлення — це відповідальність фонду, внутрішнє оздоблення — на орендарі. Усі сторони зацікавлені якнайшвидше відновити роботу - команда юристів зробить все, щоби в судовому порядку отримати відшкодування за відновлення від країни-агресора росії. Якщо будівля буде повністю зруйнована та не підлягатиме ремонту, ризик нестимуть інвестори фонду. Тут діятимуть лише звернення до суду та репарації.  
  3. Невизначеність ринку нерухомості. Тіло інвестиції повертається відповідно до ринкової вартості об’єкту. Ви можете як заробити за рахунок капіталізації так і втратити якщо ринкова вартість нерухомості впаде по будь-яким причинам (занепад локації, економічні та політичні фактори).
  4. Заниження вартості нерухомості. Якщо оцінювач майна у зговорі з фондом занизить ціну об’єктів у момент завершення строку дії фонду - у такому разі інвестори отримають менше грошей ніж початкова інвестиція.
  5. Дохідність у доларах з граничним курсом.  Договори оренди нерухомого майна передбачають виплату орендної плати в гривні з прив’язкою до курсу долара США. Але граничне значення курсу долара США до гривні для розрахунку орендної плати за кожен рік оренди становить конкретне значення. Для 2023 -  37,49, наступний рік +10% до попереднього і т.д. Якщо курс НБУ буде більше за граничний то реальна доларова дохідність може зменшуватися.
  6. Завищена початкова ціна нерухомості. Проблема полягає в тому що Інжур виступив замовником будівлі, самостійно збудував об'єкт, а також самостійно вказав початку ціну. Так, наприклад вартість будівництва об'єкту фонду 1001 становила 1.9 млн дол. станом на кінець 2021 року, або 604.3 дол. за кв. м. Інвесторам пропонували придбати частку в фонду з ціною в 1788 дол. за кв. м.  В такому випадку після закінчення строку дії фонду ви отримуєте лише частину тіла інвестиції, оскільки початкова ціна квадратного метру була значно завищена.
  7. Договір оренди Сільпо складає 10 років, а строк діяльності фонду 20. Після закінчення договору оренди новий може мати гірші умови, які вплинуть на дохідність інвестора.


Результати роботи Inzhur на прикладі фонду 1001 за 2022 рік

Учасники REIT 1001 отримали 20.878 млн. грн дивідендних виплат. Не дивлячись на повномасштабну війну Росії проти України Інжур забезпечив інвесторам фонду 1001 дохідність 10.14% у доларі. Це більше ніж прогнозована - 10.06%. Звіт за 2022 рік доступний за посиланням. Граничний курс на 2022 рік становив 34.09 але Інжур виплатив дивіденди по курсу 36.56 за рахунок зменшення власної комісійної винагороди.


Приклад владнання проблем через військові дії

В одному з об'єктів, побудованих Smile Development (це компанія засновника Андрія Журжія, саме вона побудувала всі об’єкти для фондів нерухомості Inzhur) через влучання ракети довелося вирізати 30% будівлі та замінити 80% огороджувальних конструкцій. Але навіть у цьому випадку інвестиції у відновлення (до ремонту) склали не більше 20-25% вартості об’єкта.


Про засновника Inzhur

Журжій Андрій Валерійович


Питання та відповіді

1. Локація об’єктів наразі тільки Київ. Чи розглядаються інші місця?

Відповідь: Інші розглядаються але пізніше. Зараз опрацьовуємо 2 локації в Одесі. Але це горизонт 2025 року і далі.

2. Який термін контракту оренди Сільпо?

Відповідь: 10 років.

3. У фонді супермаркет тільки Сільпо плануються?

Відповідь:  Ми готові розглядати інші топові мережі в гарних. Але найближчі об'єкти це нові дизайнерські Сільпо.

4. Якщо я сьогодні  інвестую в Інжур Супермаркет, а завтра ви не зможете (уявімо просто ситуацію) залучати нових інвесторів на цей чи наступні об'єкти ( всі хто захотів уже проінвестував , страх нового та інші причини ). Чи будете ви далі продовжувати працювати в такому випадку і які наслідки це буде мати для мене як для інвестора що вже вклався в ваш об'єкт ? (Крім того що я не зможу перепродати свою частку до закінчення строку діяльності фонду, бо не буде на це попиту в такому випадку. Як я розумію).

Відповідь:  А чому ми маємо перестати працювати? Ми заробляємо на управлінні!).

5. В регламенті фонду "супермаркет" вказано, що фонд створений на 20 років, але в таблиці вказаний граничний курс $ тільки на перші десять. Як буде формуватися курс після 10 років?

Відповідь: Через домовленості. Це відповідальність Inzhur. 

6. Якщо сертифікатів було Х для одного супермаркету та потім випустили ще 1000 сертифікатів, тобто частка для кожного інвестора зменшиться, я правильно розумію?

Відповідь: Так.

7. Якщо закінчується строк діяльності фонду, а покупця на об’єкти фонду немає. Що відбувається далі? Я так розумію що якщо доля інвесторів, які бажають вийти з проекту мала - по фондах 1001 і Супермаркет до 10% - Інжур може отримати позику чи кредит для викупу сертифікатів, чи провести викуп за кошти фонду. По 2001 – позика на всю суму чи за власні кошти. А якщо 50% інвесторів хочуть вийти з проектів? Фонд має продати деякі об’єкти чи ліквідуватися? Протягом якого часу повертатимуться гроші інвесторів?

Відповідь:  Вихід через продаж частки або закриття фонду. Якщо більшість не хоче продовжувати діяльність і пред'явить до викупу, то погашення за рахунок продажу активів. Якщо активи не можна в тій точці продати по ліквідній ціні то можливе продовження на невеликий термін або продаж з дисконтом.

8. Було б цікаво почути думку Андрія на чому очікується (якщо очікується) ріст ціни нерухомості "під сільпо". Зміна Кон'юнктури ринку? Забудова району і суттєвий ріст потоку клієнтів? радикальні покращення бізнесу продуктового рітейлу, що покращить їх маржу і дозволить передати її лендлорду?  

Відповідь:  Ми очікуємо, що покращення політичної та економічної ситуації і зближення з ЄС збільшить попит на українські якісні активи з боку інституційних гравців. Консолідація ж великого портфеля (не 5-10 млн$, а 150 - 500 млн.$) дозволить продати його інституційним інвесторам з дохідністю не 10% річних, а наприклад 4-5% річних. Умовно на прикладі Португалії: метр коштує 8-10 тисяч і дохідність від оренди 3,5% вважається класною.

9. Зближення з ЄС зменшить ризик-премію країни Україна, залучить європейський капітал який звик до меншої дохідності. зрозуміло .Бачите це реальним на горизонті 9 років?

Відповідь:  Так! Але я готовий зіграти і в довший термін) Інвестиційний фонд нерухомості Inzhur Supermarket створений на 20 років. Я вірю, що в ньому поряд з українськими інвесторами ми побачимо міжнародних інституційних інвесторів протягом найближчих 5 років!

10. Яка кількість сертифікатів планується на Inzhur Supermarket? Чи правильно я розумію, що з кожним новим доданим об’єктом будуть додаватись нові сертифікати? В якій кількості і по якому принципу буде емісія?

Відповідь: Емісія на 10 000 000 000 гривень вже зареєстрована. Розміщено на зараз орієнтовно 230 000 штук на 230 000 000 гривень. При придбанні нових об’єктів будуть розміщуватись нові сертифікати і оплачуватись по вартості чистих актів в розрахунку на 1 сертифікат. Враховуючи, що всі доходи виплачуються одразу дивідендами, то найближчим часом це оплата по номіналу. По закону спочатку оплачуються гроші і лише потім списуються сертифікати.

11. Питання стосовно росту вартості частки за рахунок росту вартості об'єкту. Так як інвестор володіє часткою не в конкретній локації а всіма одночасно, чи значить це що якщо за пару років ви отримаєте нову локацію то ціна по ній буде вища на момент додання до фонду, отже це зменшить сукупний приріст вартості частки бо на сьогодні умовно квадратний метр існуючого магазину коштує $1 700, а через деякий час новий буде додаватись по 2000 і це пропорційно з'їсть $300 загального приросту. Чи правильно я це розумію?

Відповідь:  Якщо через рік треба купити об'єкт який генерує той самий грошовий потік але він коштує умовно дорожче ніж попередній на 20%, то це означає, що і об'єкт на балансі коштує на 20% дорожче. І тому розміщення для викупу нового об'єкту буде відбуватись не по номіналу в 1000 грн, а по 1200 грн за сертифікат. Відповідно існуючі інвестори не втратять в своїх доходах через придбання нового об'єкту.


Критика Інжуру

Згідно проведеного аудиту Олександра Перця ринкова вартість обєкту нерухомості фонду 1001 завищена майже в 3 рази, фонду 2001 в два рази. Також наявні порушення регламенту, а саме пункт укладати договори купівлі-продажу з пов’язаними особами INZHUR. Детальніше за посиланням https://www.youtube.com/watch?v=Q4_dKl2A_2k 


Схеми шахрайства та порушення законів, пов'язаних із фінансовими операціями компанії (вересень 2024)

У відео автор вказує на проблеми з інвестиційними фондами, пов'язаними з об'єктами нерухомості, такими як Ocean Plaza, Інжур Житній, та іншими фондами під управлінням Андрія Журжія:
Ocean Plaza:
  • Автор розповідає, що цей об'єкт більше не є прибутковим. Хоча Ocean Plaza колись приносила значний дохід, ситуація змінилася після COVID-19 і війни. У 2022 році торговий центр зафіксував збитки, а в 2023 році, хоч і збільшив оборот, знову показав мільйонні збитки.
  • На додаток, в центрі Києва поруч з Ocean Plaza добудовуються нові великі торгові центри, що робить її менш привабливою для орендарів і покупців.
  • Журжій намагається продати об'єкт за завищеними цінами, аргументуючи це показниками з доковідного періоду, що є маніпуляцією. Держава оцінила частку Ocean Plaza значно дешевше (близько 60 млн доларів за весь об'єкт).
Інжур Житній:
  • Це ще один фонд, який збирає кошти на об'єкт нерухомості — ринок Житній на Подолі. Однак, ринок не продається, а навколо нього є багато юридичних проблем.
  • Автор стверджує, що КМДА (Київська міська адміністрація) відкрито заявила, що цей об'єкт не перебуває у продажу, і, відповідно, фонд "Інжур Житній" не може отримати права на його купівлю.
  • Журжій, попри це, продовжує збирати кошти з інвесторів, обіцяючи їм участь у купівлі, що є маніпуляцією і, фактично, обманом.
Інші фонди "Інжур":
  • Усі інші фонди під управлінням Журжія, такі як Інжур супермаркети, Інжур McDonald's, функціонують за подібними схемами. Він штучно завищує вартість об'єктів через фіктивні угоди між своїми компаніями. Це дозволяє йому представляти завищену вартість активів, хоча реальної цінності ці об'єкти не мають.
  • Журжій також порушує власні регламенти, укладаючи договори з пов'язаними особами, що є прямим порушенням правил для інвестиційних фондів. Це створює ризик втрати ліцензії та подальшої ліквідації фондів.
Загалом, усі ці фонди, на думку автора відео, працюють на основі шахрайських схем, де реальні перспективи прибутковості або відсутні, або значно перебільшені, що вводить інвесторів в оману.

Посилання на відео https://www.youtube.com/watch?v=hLIFhiwPBNc